Common Questions

What is a reverse mortgage?

The Home Equity Conversion Mortgage (HECM, also known as the reverse mortgage) was created in 1989 to help older homeowners meet the financial demands of retirement and aging in their home.  It’s a mortgage loan based on your home’s value, the youngest borrower’s age and the current interest rate.  What makes the HECM so unique is that it requires no monthly mortgage payments, giving you access to funds without the financial burden during your retirement years.  You retain title (ownership) to your home as long as you meet the basic requirements of the loan.  The loan is ultimately repaid when you or the last surviving borrower, pass away through the sale of the property or refinance by your heirs.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La Hipoteca Inversa (o HECM, también conocida como hipoteca inversa) se creó en 1989 para ayudar a los propietarios mayores a cumplir con las demandas financieras de la jubilación y el envejecimiento en su hogar. Es un préstamo hipotecario basado en el valor de su casa, la edad del prestatario más joven y la tasa de interés actual. Lo que hace que HECM sea tan único es que no requiere pagos hipotecarios mensuales, lo que le brinda acceso a fondos sin la carga financiera durante sus años de jubilación. Usted retiene el título (propiedad) de su casa siempre y cuando cumpla con los requisitos básicos del préstamo. En última instancia, el préstamo se paga cuando usted o el último prestatario sobreviviente fallece mediante la venta de la propiedad o el refinanciamiento por parte de sus herederos.

Who is eligible?

Homeowners with at least 62 years of age on title to the home and with sufficient equity may be eligible.  The home must be the primary residence.  A borrower’s financial capacity and credit history are reviewed to insure the long-term success of your loan and ability to pay ongoing property taxes and homeowner’s insurance.

¿Quien es elegible?

Los propietarios de viviendas con al menos 62 años de edad en el título de la vivienda y con suficiente valor líquido pueden ser elegibles. La vivienda debe ser la residencia principal. La capacidad financiera y el historial de crédito de un prestatario se revisan para asegurar el éxito a largo plazo de su préstamo y la capacidad de pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro del hogar.

Does my credit score effect eligibility?

Your credit score is not the determining factor if you are eligible for a HECM.  An applicant’s overall credit history, income and existing financial obligations are considered to determine if a borrower has the financial capacity to meet the ongoing obligations of the loan.  In some instances, a set-aside of available funds may be required to meet future property obligations such as property taxes and insurance.

¿Mi puntaje de crédito afecta la elegibilidad?

Su puntaje de crédito no es el factor determinante si es elegible para un HECM. El historial de crédito general, los ingresos y las obligaciones financieras existentes de un solicitante se consideran para determinar si un prestatario tiene la capacidad financiera para cumplir con las obligaciones en curso del préstamo. En algunos casos, se puede requerir una reserva de fondos disponibles para cumplir con futuras obligaciones de propiedad, como impuestos sobre la propiedad y Seguro del hogar.

Do I still pay property taxes and homeowners insurance?

Yes.  Although the HECM doesn’t require monthly mortgage payments, you are still required to keep making timely property tax and homeowner’s insurance premium payments just as you would with a traditional mortgage.

¿Sigo pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietario de vivienda?

Sí. Aunque el HECM no requiere pagos mensuales de la hipoteca, aún debe seguir pagando puntualmente los impuestos sobre la propiedad y la prima del seguro del propietario de la vivienda, tal como lo haría con una hipoteca tradicional.

Do I still own my home or does the bank?

You retain title and ownership to the home just as you would with a traditional mortgage.  The only time a borrower could risk losing ownership to the home would be due to a loan default for failure to pay property taxes and homeowner’s insurance of maintaining the property.

¿Sigo siendo dueño de mi casa o lo hace el banco?

Usted retiene el título y la propiedad de la casa tal como lo haría con una hipoteca tradicional. La única vez que un prestatario podría correr el riesgo de perder la propiedad de la vivienda sería debido a un impago del préstamo por no pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de mantenimiento de la propiedad.

Does my home have to be paid off?

No.  You can have an existing mortgage balance and as long as the proceeds of the HECM are sufficient to pay off the existing mortgage, closing costs and fees, you may qualify.

¿Mi casa tiene que ser pagada?

No. Puede tener un saldo de hipoteca existente y, siempre que los ingresos de HECM sean suficientes para pagar la hipoteca existente, los costos de cierre y las tarifas, puede calificar.

Is my property eligible for the HECM?

The HECM is for single family, 2-4 unit multi-family, planned unit developments (PUD) and FHA-approved condominiums.  In addition, the property must be the borrower’s primary residence.

¿Es mi propiedad elegible para el HECM?

El HECM es para unifamiliares, multifamiliares de 2 a 4 unidades, desarrollos de unidades planificadas (PUD) y condominios aprobados por la FHA. Además, la propiedad debe ser la residencia principal del prestatario.

How much money am I eligible for?

The amount of your loan proceeds vary based on the age(s) of the borrower(s), current interest rate, the home’s appraised value and the HECM loan product chosen.  You will receive an estimate showing you possible loan proceeds for several loan programs.

¿Para cuánto dinero soy elegible?

El monto de los ingresos de su préstamo varía según la(s) edad(es) del(de los) prestatario(s), la tasa de interés actual, el valor de tasación de la vivienda y el producto de préstamo HECM elegido. Recibirá una estimación que le mostrará los posibles ingresos del préstamo para varios programas de préstamo.

What cost and fees should I expect?

Similar to traditional mortgages, the HECM costs include origination fee, closing costs, third party fees and an upfront FHA insurance premium.  Most of these costs can be financed into the loan limiting your of-of-pocket expenses.  Applicants should anticipate out-of-pocket costs for an appraisal and required HECM counseling.

¿Qué costos y tarifas debo esperar?

De manera similar a las hipotecas tradicionales, los costos de HECM incluyen la tarifa de originación, los costos de cierre, las tarifas de terceros y una prima de seguro de la FHA por adelantado. La mayoría de estos costos se pueden financiar con el préstamo, lo que limita sus gastos de bolsillo. Los solicitantes deben anticipar los costos de bolsillo para una evaluación y el asesoramiento HECM requerido.

Can I buy a home with the HECM?

Yes.  FHA (Federal Housing Administration) allows for the purchase of a home in one transaction with the HECM purchase program.  You can use the proceeds from the sale of your previous home or other cash for your down payment and finance the balance with the HECM.  Your down payment is determined by the home’s purchase value less available HECM proceeds and loan costs.  Even better, you don’t have any monthly mortgage payments for your new home!

¿Puedo comprar una vivienda con el HECM?

Sí. FHA (Administración Federal de Vivienda) permite la compra de una vivienda en una sola transacción con el programa de compra HECM. Puede utilizar el producto de la venta de su vivienda anterior u otro efectivo para el pago inicial y financiar el saldo con la HECM. Su pago inicial está determinado por el valor de compra de la vivienda menos los ingresos HECM disponibles y los costos del préstamo. Aún mejor, ¡no tiene pagos mensuales de hipoteca para su nuevo hogar!

How can I get my cash proceeds?

The HECM has several flexible payout options:  a lump sum, partial lump sum payout, monthly installment payouts or a line of credit (or a combination of these options).  Your access to proceeds is limited in the first year, but you have access to remaining funds after this time.  The unused funds in the line of credit are not charged interest until used and your available credit line may actually increase each month when used.

¿Cómo puedo obtener mis ingresos en efectivo?

El HECM tiene varias opciones de pago flexibles: una suma en un monto, pago de suma  parcial, con un monto pagos a plazos mensuales o una línea de crédito (o una combinación de estas opciones). Su acceso a los ingresos es limitado durante el primer año, pero tiene acceso a los fondos restantes después de este tiempo. Los fondos no utilizados en la línea de crédito no se cobran intereses hasta que se utilizan y su línea de crédito disponible puede aumentar cada mes cuando se utiliza.

When is the loan repaid or due?

Your HECM loan is not due and payable until one of these following occur:

1. The last surviving borrower has passed away.
2. The home is no longer the primary residence of at least one borrower.
3. An absence by both borrowers for a period longer than 12 months.
4. The borrower fails to pay property taxes and homeowner’s insurance as required.
5. The property is not maintained and deteriorates to a condition deemed unreasonable by HUD.

¿Cuándo se paga o vence el préstamo?

Su préstamo HECM no vence ni es pagadero hasta que ocurra uno de los siguientes:

1. El último prestatario sobreviviente ha fallecido.
2. La casa ya no es la residencia principal de al menos un prestatario.
3. La ausencia de ambos prestatarios por un período superior a 12 meses.
4. El prestatario no paga los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad como se requiere.
5. La propiedad no se mantiene y se deteriora a una condición considerada irrazonable por HUD.

Who can help me with the process?

Your Mutual of Omaha Mortgage advisor will walk you through every step required for your Home Equity Conversion Mortgage loan and answer any questions you may have.

¿Quién me puede ayudar con el proceso?

Su asesor hipotecario de Mutual of Omaha lo guiará a través de cada paso requerido para su préstamo hipotecario de conversión del valor neto de la vivienda y responderá cualquier pregunta que pueda tener.